Nuda Propiedad: vender la vivienda y seguir viviendo en ella

NUDA PROPIEDAD: VENDER LA VIVIENDA Y SEGUIR VIVIENDO EN ELLA

Muchas personas desconocen que el derecho y la ley contemplan una fórmula legal de vender su inmueble y poder seguir viviendo en él. Se llama nuda propiedad y es un derecho de la persona sobre un bien ya que mantiene la figura de propietario, con la diferencia de que tiene el dominio sobre la misma mientras viva, pero no tiene el derecho de la posesión, ya que la vende mediante una cesión, hasta el momento en que fallezca mientras ejerce su derecho de usufructo. Ello se debe a que la ley protege al dueño de la vivienda, a pesar de la venta, permitiéndole mantener el derecho a vivir en su hogar.

Una opción que cada día va generando más interés entre las personas mayores y que usa esta opción de usufructo como complemento extra a su pensión de jubilación ya que en muchos casos puede llegar a ser muy escasa.

La nuda propiedad es un concepto legal en el ámbito de los bienes inmuebles que permite separar la propiedad de un inmueble de los derechos de uso y disfrute del mismo. Cuando se formaliza la compra de una propiedad se obtiene el pleno dominio de la misma, es decir, el tercero adquiriente tiene el derecho absoluto sobre la propiedad. Esta separación crea dos figuras distintas: el nudo propietario y el usufructuario.

Esta figura jurídica permite la venta del inmueble y conservar su derecho a vivir en el usando el derecho de nuda propiedad. Este derecho contempla que la propiedad es el derecho que tiene sobre ese bien y el usufructo durante toda su vida, pero cuya posesión está cedida a otra persona.

La ley establece la posibilidad de que un dueño de una casa o un piso pueda venderlo si es mayor de 65 años y mientras seguir viviendo en ella si se acoge a este derecho. En este caso estamos hablando de una persona mayor que decide vender solo la nuda propiedad, y al mismo tiempo sigue teniendo el usufructo de la vivienda, hasta su fallecimiento (usufructo vitalicio) o bien hasta la fecha que se pacte por ambas partes.

En el momento de la venta, el comprador se convierte en propietario, pero no tiene la posesión inmediata del inmueble, ya que el vendedor tienes el usufructo de la misma. El nudo propietario podrá disfrutar de la misma cuando finalice el período que tienes de usufructo. Una vez llegado el momento, tendrá todo el derecho a disponer de la propiedad en buen estado.

Previamente a la venta, se necesita calcular el dinero que se tiene que ingresar en forma de renta. Para ello, lo habitual es hacer una estimación de la esperanza de vida de la persona y hacer una media de acuerdo a su edad y sexo, así como el precio de la vivienda, estableciendo un precio de una cuota mensual hasta que la persona fallezca. Pero también existe la posibilidad de hacer la entrega de un sólo pago o plazos, conforme al acuerdo que se quiera alcanzar entre las partes. Así, el vendedor percibe por adelantado un dinero en base al acuerdo alcanzado con el comprador.

Otra cosa importante que se debe saber es que este importe no se actualiza con el IPC ni otro índice o variable al cumplirse el año ya que el acuerdo mantiene una tarifa mensual estable durante todo el tiempo (que suele ser años) que dure el acuerdo y hasta el momento de defunción del expropietario, que no deja de ser usufructuario del inmueble.

Con este tipo de venta, los gastos de mantenimiento de una vivienda, se reparten y para el usufructuario se reducen, ya que solo pagaría los gastos correspondientes a los consumos del día a día del inmueble (agua, luz, gas…), mientras que el comprador, el nudo propietario, desde el momento de la venta, se hace cargo de gastos como: las derramas de la comunidad, abonar la hipoteca, si la hubiera, impuestos de basuras, el IBI, etc. Aunque en el contrato, estas responsabilidades pueden pactarse para que se distribuyan de forma diferente, siempre y cuando se especifiquen claramente.

La indiscutible ventaja de este derecho, es poder seguir haciendo uso de la vivienda, una seguridad con las máximas garantías avalada legalmente con el registro y con escritura ante notario y, por otro lado, el dinero de la venta se percibiría en el instante de la firma de la cesión de la nuda propiedad. Además, la nuda propiedad ofrece ulteriores ventajas para la persona mayor ya que no tiene que preocuparse del tema de los papeleos y le ahorra muchos trámites y burocracia.

Cabe destacar, como en los últimos años, esta opción de venta es cada vez más frecuente en España, permitiendo a los propietarios vender su propiedad, sea porque no tienen herederos o, en caso de tenerlos, no quieren dejarle un inmueble y elijen venderla, sea porque no disponen de recursos económicos suficientes, y así poder conseguir un dinero adicional durante su jubilación que les permita vivir desahogadamente a lo largo de su vejez.